Kodeksowy najem lokalu i związane z nim problemy prawne

____________________________
Adwokat Szymon Dubel
kom. 795 11 75 74
www.adwokat-dubel.pl
www.facebook.com/adwokatdubel/

ul. Karola Miarki 17
44-330 Jastrzębie-Zdrój
_____________________________

Kodeksowy najem lokalu i związane z nim problemy prawne

W niniejszym artykule opiszę Państwu jak ważnym jest prawidłowe sporządzenie umowy najmu lokalu celem ochrony Waszych interesów tak aby w przyszłości uniknąć rozczarowań i nieporozumień.

            W największym uproszczeniu umowa najmu lokalu polega na tym iż jedna strona umowy (zwana Wynajmującym) przekazuje drugiej stronie (zwanej Najemcą) oznaczony lokal do używania, natomiast Najemca zobowiązuje się w zamian płacić Wynajmującemu czynsz. Wydaje się to proste ale w praktyce dochodzi szereg problemów związanych z kwestią: wypowiedzenia umowy, sposobem używania lokalu, wykrytymi wadami, zwłoką w płatności, potrzebą ulepszenia lokalu, itd.

            Dla zabezpieczenia Państwa interesów najlepiej umowę zawrzeć w formie pisemnej – czyli spisać na papierze i opatrzyć czytelnymi podpisami wszystkich stron umowy. Jest to istotne nie tylko ze względów dowodowych ale również z uwagi na treść art. 660 Kodeksu Cywilnego [dalej: kc] zgodnie z którym w razie niezachowania formy pisemnej przy najmie nieruchomości umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Z umową zawartą na czas nieoznaczony wiążą się pewne skutki jak i konsekwencje o których poniżej.

Jeżeli czas trwania najmu jest nieoznaczony, strona może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów wskazanych w samej umowie, a w braku ich określenia – z zachowaniem terminów ustawowych. Termin ustawowy wypowiedzenia w przypadku najmu lokalu wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Warto zauważyć, że jeżeli mamy do czynienia z umową zawartą na czas nieoznaczony, a terminy płatności czynszu strony uregulowały na okres krótszy niż miesiąc, to wypowiedzenie możliwe jest już na trzy dni naprzód. Przy płatności czynszu powyżej miesiąca skutek następuje na koniec kwartału kalendarzowego.

            Istotną zwłaszcza dla najemców będzie uwaga, że warto zadbać aby czas trwania umowy był oznaczony, gdyż wtedy zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem ale tylko w wypadkach określonych w samej umowie. Jeżeli zatem w umowie nie określono takich wypadków a nie wynikają one również z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa to strona nie ma możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy przed upływem oznaczonego okresu. Reasumując, warto z góry w umowie wskazać na jaki okres jest ona zawierana oraz przewidzieć (lub nie) możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia – w zależności od celu który chcemy osiągnąć.

Jak zatem wynika z powyższego warto kwestie te prawidłowo uregulować w samej umowie w zależności od Państwa potrzeb tak aby nie być zobligowanym do dalszej długotrwałej płatności czynszu czy z drugiej strony – do tolerowania najemcy.

Jak chodzi o obowiązki stron to najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego. Jeżeli bowiem najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko innym mieszkańcom wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. To samo dotyczy przypadku gdy Najemca naraża lokal na uszkodzenie, ale o ile wynajmujący wcześniej go upomniał.

Jako najemca możemy założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego to winniśmy domagać się tego współdziałania licząc się jednak z obowiązkiem zwrotu wynikłych stąd kosztów. Jeżeli ulepszyliśmy lokal, wynajmujący może według własnego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą odpowiedniej sumy, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

To wynajmujący powinien utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Najemca jest zobowiązany ponosić tylko drobne nakłady takie jak: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Jeżeli przedmiot najmu wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego i wyznaczyć mu odpowiedni termin do naprawy.

W przypadku braku płatności Wynajmujący dysponuje ustawowym prawem zastawu na wniesionych do lokalu ruchomościach w tym również będących własnością członków rodziny najemcy, a razem z nim mieszkających. Prawo to wygasa z chwilą usunięcia ruchomości, a zatem wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

 

_____________________________
Adwokat Szymon Dubel
kom. 795 11 75 74
www.adwokat-dubel.pl
www.facebook.com/adwokatdubel/

ul. Karola Miarki 17
44-330 Jastrzębie-Zdrój
_____________________________ 

Jak zabezpieczyć się przed niewłaściwym wykonaniem zamówionych robót albo brakiem zapłaty?

____________________________
Adwokat Szymon Dubel
kom. 795 11 75 74
www.adwokat-dubel.pl
www.facebook.com/adwokatdubel/

ul. Karola Miarki 17
44-330 Jastrzębie-Zdrój
_____________________________

Jak zabezpieczyć się przed niewłaściwym wykonaniem zamówionych robót albo brakiem zapłaty?

Nikt z nas nie lubi remontów w domu. Jeszcze gorzej jest gdy wykonawca nie dotrzymuje umówionych terminów, a efekty prac są dla nas niezadowalające lub z drugiej strony – kiedy pomimo wykonanych prac mamy problem z uzyskaniem od zamawiającego należnego nam za ciężką pracę zasłużonego wynagrodzenia. W niniejszym artykule przedstawię jakie kroki należy podjąć celem zabezpieczenia na przyszłość ewentualnych roszczeń, a w konsekwencji również ich skuteczne dochodzenie.

Przyjmujący zamówienie zobowiązał się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia, zadajmy sobie jednak pytanie czy treść łączącej strony umowy została utrwalona na piśmie? Brak pisemnej formy umowy niesie za sobą szereg konsekwencji i przesądza o tym że – pomimo iż druga strona gorączkowo zapewniała nas o swojej rzetelności – finalnie nie wykażemy naszych racji.

Brak pisemnej umowy powoduje, że w razie sporu nie jest znana wartość wynagrodzenia na jakie umówiły się strony. Wykonawca może zatem zaskoczyć nas z finalną sumą za wykonane prace, a z drugiej strony jako wykonawca możemy nie otrzymać zapłaty we wnioskowanej wysokości. Brak pisemnej umowy nie pozwoli zatem w toku postępowania sądowego na bezsporne ustalenie wysokości wynagrodzenia. W takim przypadku, zgodnie z art. 628 § 1 kodeksu cywilnego, poczytuje się, że strony miały na myśli zwykłe wynagrodzenie za dzieło tego rodzaju. Jeżeli także w ten sposób nie da się ustalić wysokości wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom przyjmującego zamówienie. W tej sytuacji zatem konieczne stanie się powołanie biegłego który obliczy wysokość wynagrodzenia – dopuszczenie takiego dowodu generuje jednak dodatkowe koszty i niepewność co do wniosków biegłego, a czego można było uniknąć w przypadku spisania umowy i opatrzenia jej podpisami stron.

Oczywiście najkorzystniejszym dla zamawiającego jest pisemne umówienie się na wynagrodzenie ryczałtowe, które odpowiadać będzie zakresowi prac, który również jasno zostanie wskazany w umowie. Określenie tego zakresu jest o tyle istotne aby zapobiec sytuacji w której pewne prace nie zostaną wykonane. Dlaczego? Otóż wynagrodzenie ryczałtowe polega na tym iż wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia. W praktyce więc często dochodzi do sytuacji iż rozczarowany wykonawca, biorąc pod uwagę umówioną ryczałtowo kwotę w stosunku do czasokresu dotychczasowych prac podejmie decyzję iż nie wykona dalszych ustnie umówionych czynności, twierdząc oficjalnie iż prace te nie były przedmiotem łączącej strony umowy i są one dodatkowym zleceniem ze strony zamawiającego za które będzie próbował wyłudzić dodatkowe wynagrodzenie. Wykonawca wykorzysta więc to iż w umowie strony nie wskazały jasno zakresu prac. Sytuacji tej również można było zapobiec poprzez jasne określenie przedmiotu umowy w jej treści.

Kolejnym problemem jest zmotywowanie wykonawcy do ukończenia dzieła, zwykle bowiem przyjmujący zamówienie realizuje równolegle prace u kilku zamawiających i może być tak że zostawi nasze mieszkanie na rzecz innego, którego właściciel aktualnie „lepiej płaci”. Jedną z najlepszych metod zabezpieczenia jest wprowadzenie do umowy tzw. kar umownych. W umowie należy jasno określić termin wykonania dzieła lub poszczególnych jego etapów oraz przewidzieć wysokość kary i ewentualny sposób jej obliczenia. Warto również wpisać w umowie, że zastrzeżona kara nie blokuje nam możliwości dochodzenia odszkodowania przenoszącego jej wartość. Brak takiego zapisu spowoduje że jeżeli nasza szkoda będzie większa niż wysokość kary to ograniczymy się jedynie do tej ostatniej wartości. Z drugiej strony korzyścią w przypadku wprowadzenia kary umownej jest to że w sądzie nie musimy udowadniać wysokości poniesionej szkody, a co może być bardzo uciążliwe lub niemożliwe.

Jak chodzi o interes wykonawcy to na pewno warto wprowadzić w umowie etapowy odbiór prac i odpowiadającą mu etapową wymagalność wynagrodzenia na podstawie każdorazowo spisywanych protokołów odbioru przez obie strony. Brak bowiem uregulowania tej kwestii powoduje, że wynagrodzenie należne nam będzie dopiero w chwili oddania całości dzieła. Protokoły te nie tylko więc będą podstawą do wystawienia faktur za poszczególne etapy prac, co spowoduje że wykonawca nie będzie musiał czekać na zapłatę do momentu finalizacji dzieła, lecz również zabezpieczą wykonawcę w przypadku późniejszego zgłoszenia uwag przez zamawiającego co do prac. Jeżeli bowiem w protokole odbioru danego etapu zamawiający w rubryce dotyczącej uwag do danego etapu nie wskazał wad to dokument ten będzie stanowił dla wykonawcy podstawowy argument przed późniejszymi próbami nadużyć zamawiającego.

Warto również w umowie wyraźnie określić jak wygląda sytuacja dotycząca materiałów użytych przy wykonaniu dzieła. Przede wszystkim powinno się określić jakie to materiały, w jakich ilościach i kto ich dostarcza. Jeżeli materiałów na wykonanie dzieła dostarcza zamawiający, przyjmujący zamówienie powinien ich użyć w sposób odpowiedni oraz złożyć rachunek i zwrócić niezużytą część, chyba że strony umówiły się inaczej. Należy również uregulować co dzieje się z materiałami w sytuacji kiedy jedna ze stron odstępuje od umowy.

Reasumując, warto zawsze posiadać pisemną umowę opatrzoną podpisami stron i to niezależnie od tego czy występujemy w roli wykonawcy czy zamawiającego. Projekty umów można znaleźć w Internecie, jeżeli zaś chcemy mieć pewność iż umowa będzie przygotowana w sposób profesjonalny, zabezpieczający nasze indywidualne interesy bądź jako zamawiającego czy wykonawcy, to warto z tym problemem zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego.

_____________________________
Adwokat Szymon Dubel
kom. 795 11 75 74
www.adwokat-dubel.pl
www.facebook.com/adwokatdubel/

ul. Karola Miarki 17
44-330 Jastrzębie-Zdrój
_____________________________