Adwokat Szymon Dubel
kom. 795 11 75 74
www.adwokat-dubel.pl
www.facebook.com/adwokatdubel/
ul. Karola Miarki 17
44-330 Jastrzębie-Zdrój
_____________________________
Kodeksowy najem lokalu i związane z nim problemy
prawne
W niniejszym
artykule opiszę Państwu jak ważnym jest prawidłowe sporządzenie umowy najmu
lokalu celem ochrony Waszych interesów tak aby w przyszłości uniknąć
rozczarowań i nieporozumień.
W największym
uproszczeniu umowa najmu lokalu polega na tym iż jedna strona umowy (zwana Wynajmującym) przekazuje drugiej
stronie (zwanej Najemcą) oznaczony
lokal do używania, natomiast Najemca zobowiązuje się w zamian płacić
Wynajmującemu czynsz. Wydaje się to proste ale w praktyce dochodzi szereg
problemów związanych z kwestią: wypowiedzenia umowy, sposobem używania lokalu, wykrytymi
wadami, zwłoką w płatności, potrzebą ulepszenia lokalu, itd.
Dla
zabezpieczenia Państwa interesów najlepiej umowę zawrzeć w formie pisemnej –
czyli spisać na papierze i opatrzyć czytelnymi podpisami wszystkich stron
umowy. Jest to istotne nie tylko ze względów dowodowych ale również z uwagi na
treść art. 660 Kodeksu Cywilnego [dalej:
kc] zgodnie z którym w razie niezachowania formy pisemnej przy najmie
nieruchomości umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Z umową zawartą
na czas nieoznaczony wiążą się pewne skutki jak i konsekwencje o których
poniżej.
Jeżeli
czas trwania najmu jest nieoznaczony, strona może wypowiedzieć umowę z
zachowaniem terminów wskazanych w samej umowie, a w braku ich określenia – z
zachowaniem terminów ustawowych. Termin ustawowy wypowiedzenia w przypadku
najmu lokalu wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Warto
zauważyć, że jeżeli mamy do czynienia z umową zawartą na czas nieoznaczony, a
terminy płatności czynszu strony uregulowały na okres krótszy niż miesiąc, to
wypowiedzenie możliwe jest już na trzy dni naprzód. Przy płatności czynszu
powyżej miesiąca skutek następuje na koniec kwartału
kalendarzowego.
Istotną
zwłaszcza dla najemców będzie uwaga, że warto zadbać aby czas trwania umowy był
oznaczony, gdyż wtedy zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć
najem ale tylko w wypadkach określonych w samej umowie. Jeżeli zatem w umowie
nie określono takich wypadków a nie wynikają one również z bezwzględnie
obowiązujących przepisów prawa to strona nie ma możliwości jednostronnego wypowiedzenia
umowy przed upływem oznaczonego okresu. Reasumując, warto z góry w umowie
wskazać na jaki okres jest ona zawierana oraz przewidzieć (lub nie) możliwość
jej wcześniejszego wypowiedzenia – w zależności od celu który chcemy osiągnąć.
Jak zatem
wynika z powyższego warto kwestie te prawidłowo uregulować w samej umowie w
zależności od Państwa potrzeb tak aby nie być zobligowanym do dalszej długotrwałej
płatności czynszu czy z drugiej strony – do tolerowania najemcy.
Jak
chodzi o obowiązki stron to najemca lokalu powinien stosować się do porządku
domowego. Jeżeli bowiem najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy
przeciwko innym mieszkańcom wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania
terminów wypowiedzenia. To samo dotyczy przypadku gdy Najemca naraża lokal na
uszkodzenie, ale o ile wynajmujący wcześniej go upomniał.
Jako najemca
możemy założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne
podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym
przepisom albo zagraża bezpieczeństwu. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne
jest współdziałanie wynajmującego to winniśmy domagać się tego współdziałania licząc
się jednak z obowiązkiem zwrotu wynikłych stąd kosztów. Jeżeli ulepszyliśmy lokal,
wynajmujący może według własnego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą odpowiedniej
sumy, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
To
wynajmujący powinien utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku
przez czas trwania najmu. Najemca jest zobowiązany ponosić tylko drobne nakłady
takie jak: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz
wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i
urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania
lokalu, dopływu i odpływu wody. Jeżeli przedmiot najmu wymaga napraw, które
obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego
użytku, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego i wyznaczyć mu odpowiedni
termin do naprawy.
W
przypadku braku płatności Wynajmujący dysponuje ustawowym prawem zastawu na
wniesionych do lokalu ruchomościach w tym również będących własnością członków
rodziny najemcy, a razem z nim mieszkających. Prawo to wygasa z chwilą
usunięcia ruchomości, a zatem wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać
je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub
zabezpieczony.
_____________________________
Adwokat Szymon Dubel
kom. 795 11 75 74
www.adwokat-dubel.pl
www.facebook.com/adwokatdubel/
ul. Karola Miarki 17
44-330 Jastrzębie-Zdrój
_____________________________
W tych przypadkach wiele rzeczy ustala się słownie, na zasadzie też domysłów. Warto spisać dokładnie umowę wraz z załącznikami, nawet na takie oczywiste rzeczy jak widać.
OdpowiedzUsuńWarto jest przed podpisaniem takiej umowy zasięgnąć opinii prawnika jeśli nie chcemy mieć później problemów prawnych. Jak chcecie to macie tu link do kancelarii, z której usług korzystam przy sprawach sądowych i konsultacjach prawnych click.
OdpowiedzUsuńdd
OdpowiedzUsuńNiestety, polskie prawo z reguły chroni najemcę, nie właściciela mieszkania. Jeśli wynajmujemy lokal, a lokator nie płaci na czas, do tego niszczy mieszkanie to zwykle pozostaje długa sądową batalia...
OdpowiedzUsuń