wtorek, 11 września 2018

Kodeksowy najem lokalu i związane z nim problemy prawne

____________________________
Adwokat Szymon Dubel
kom. 795 11 75 74

www.adwokat-dubel.pl
www.facebook.com/adwokatdubel/

ul. Karola Miarki 17
44-330 Jastrzębie-Zdrój
_____________________________


Kodeksowy najem lokalu i związane z nim problemy prawne

W niniejszym artykule opiszę Państwu jak ważnym jest prawidłowe sporządzenie umowy najmu lokalu celem ochrony Waszych interesów tak aby w przyszłości uniknąć rozczarowań i nieporozumień.

            W największym uproszczeniu umowa najmu lokalu polega na tym iż jedna strona umowy (zwana Wynajmującym) przekazuje drugiej stronie (zwanej Najemcą) oznaczony lokal do używania, natomiast Najemca zobowiązuje się w zamian płacić Wynajmującemu czynsz. Wydaje się to proste ale w praktyce dochodzi szereg problemów związanych z kwestią: wypowiedzenia umowy, sposobem używania lokalu, wykrytymi wadami, zwłoką w płatności, potrzebą ulepszenia lokalu, itd.

            Dla zabezpieczenia Państwa interesów najlepiej umowę zawrzeć w formie pisemnej – czyli spisać na papierze i opatrzyć czytelnymi podpisami wszystkich stron umowy. Jest to istotne nie tylko ze względów dowodowych ale również z uwagi na treść art. 660 Kodeksu Cywilnego [dalej: kc] zgodnie z którym w razie niezachowania formy pisemnej przy najmie nieruchomości umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Z umową zawartą na czas nieoznaczony wiążą się pewne skutki jak i konsekwencje o których poniżej.

Jeżeli czas trwania najmu jest nieoznaczony, strona może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów wskazanych w samej umowie, a w braku ich określenia – z zachowaniem terminów ustawowych. Termin ustawowy wypowiedzenia w przypadku najmu lokalu wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Warto zauważyć, że jeżeli mamy do czynienia z umową zawartą na czas nieoznaczony, a terminy płatności czynszu strony uregulowały na okres krótszy niż miesiąc, to wypowiedzenie możliwe jest już na trzy dni naprzód. Przy płatności czynszu powyżej miesiąca skutek następuje na koniec kwartału kalendarzowego.

            Istotną zwłaszcza dla najemców będzie uwaga, że warto zadbać aby czas trwania umowy był oznaczony, gdyż wtedy zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem ale tylko w wypadkach określonych w samej umowie. Jeżeli zatem w umowie nie określono takich wypadków a nie wynikają one również z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa to strona nie ma możliwości jednostronnego wypowiedzenia umowy przed upływem oznaczonego okresu. Reasumując, warto z góry w umowie wskazać na jaki okres jest ona zawierana oraz przewidzieć (lub nie) możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia – w zależności od celu który chcemy osiągnąć.

Jak zatem wynika z powyższego warto kwestie te prawidłowo uregulować w samej umowie w zależności od Państwa potrzeb tak aby nie być zobligowanym do dalszej długotrwałej płatności czynszu czy z drugiej strony – do tolerowania najemcy.

Jak chodzi o obowiązki stron to najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego. Jeżeli bowiem najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko innym mieszkańcom wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. To samo dotyczy przypadku gdy Najemca naraża lokal na uszkodzenie, ale o ile wynajmujący wcześniej go upomniał.

Jako najemca możemy założyć w lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego to winniśmy domagać się tego współdziałania licząc się jednak z obowiązkiem zwrotu wynikłych stąd kosztów. Jeżeli ulepszyliśmy lokal, wynajmujący może według własnego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą odpowiedniej sumy, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

To wynajmujący powinien utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Najemca jest zobowiązany ponosić tylko drobne nakłady takie jak: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Jeżeli przedmiot najmu wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego i wyznaczyć mu odpowiedni termin do naprawy.

W przypadku braku płatności Wynajmujący dysponuje ustawowym prawem zastawu na wniesionych do lokalu ruchomościach w tym również będących własnością członków rodziny najemcy, a razem z nim mieszkających. Prawo to wygasa z chwilą usunięcia ruchomości, a zatem wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.
 

_____________________________
Adwokat Szymon Dubel
kom. 795 11 75 74

www.adwokat-dubel.pl
www.facebook.com/adwokatdubel/

ul. Karola Miarki 17
44-330 Jastrzębie-Zdrój
_____________________________ 

3 komentarze:

  1. W tych przypadkach wiele rzeczy ustala się słownie, na zasadzie też domysłów. Warto spisać dokładnie umowę wraz z załącznikami, nawet na takie oczywiste rzeczy jak widać.

    OdpowiedzUsuń
  2. Warto jest przed podpisaniem takiej umowy zasięgnąć opinii prawnika jeśli nie chcemy mieć później problemów prawnych. Jak chcecie to macie tu link do kancelarii, z której usług korzystam przy sprawach sądowych i konsultacjach prawnych click.

    OdpowiedzUsuń